乡居田园综合体，景观设计，园区规划
乡居是展开乡村度假的必然
乡村旅游内涵多元，主要类别包括农业旅游、乡愁旅游、户外探求，基于主要类别，还衍生出美酒佳肴、烹饪学习、特征民宿、自然学习等盛行世界的细分体验。
乡村旅游并非近程短时休闲的代名词，乡村度假才是效益最大化的旅游形态。近程短时是为乡村休闲，在都市郊区日常展开，停留3天之内，大多一天。中程中时是为乡村旅游，多以古村镇为依托，停留时间不过3-5日;远程长时是为乡村度假，游客涉足目的地全域，停留时间可达半月。
度假就是换一种生活方式，乡村的差别化生活方式供应可谓自但是然、浑然天成。
乡居是乡村居民以自用住房为载体，将中央文化、乡村生活、田园景观环境、绿色农业食品等在地资源有机交融的一种特征旅游产品，是扎根于中央文化与乡村环境之上的休闲生活方式。
乡居在国外早就开端做了，在欧美以前叫“购回空间运动”，乡村的人在乡村住久了去城里买房子，城市的人由于热岛效应和环境污染，又想到乡下寓居，二战以后，欧美很多中产阶级，特别汽车进步后汇集在乡村。
国外很多乡村都有乡村客栈、民宿，还有精品酒店(乡村酒店)、度假村，形形色色的寓居场景，提供乡村度假和深度体验的方式。在长三角地域，曾经有很多中央这样。城市化到了一定水平后，乡村就越来越宝贵。
乡居的根本准绳：
一、对乡村在地资源的充沛应用
关键在于打破“闲暇房间”的局限，充沛认知、挖掘和组合在地资源体系，并不时坚持农林渔牧的主业位置，不能够旅游运营越俎代庖;
二、坚持小范围的自有运营
乡居产品的主客之间脱离简单的商品交流层次，上升至社会文化交往的层面，游客的消费与东道主的盈利都只是这一社会交往方式之下的副产品;
三、展开普遍而深化的住客互动与交往
确保本质性的主客交流对话，完成城乡文化的互动，这也是展开乡居的关键初衷;
四、提供多样化的参与体验项目配套
客房只是乡居产品的一个体系，除此之外，丰厚多样的乡村体验项目才是民宿运营的胜利保证，是它们构成了“乡村慢生活”的主要内容。
乡居与田园综合体是天作之合。乡居与田园综合体恰为互补。乡居需求良好田园环境为背景和活动空间;乡居需求优质农业提供食物和活动素材;乡居需求高程度乡村社区提供交互支撑;田园综合体恰可统筹完成上述乡居诉求。
土地问题怎样处置
田园综合体的主流土地获取方式有四种：采用土地银行的方式;树立以土地股份为根底的协作社;乡村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦;土地置换、租赁、入股联营等。
土地问题往常不叫门槛了，往常土地政策上也没问题，只是细致的操作施行细则还没完善，微观方面操作需求创新。
其中，根本农田肯定是不能动的，生态维护也要做，乡村的传统村落和文化的维护及复兴也要做。
创新方面，只需不违犯政策和法律法规，都能够创新。比方广东那边，有些传统村落拆不动，是由于有客观的文化环境。广东人哪怕到南洋或者海外去了，他都必需保管本人的祖屋，老宅子一定要保管下来，很多村落是上百年的。这里的窘境在于广东人不愿拆掉，他们的宅基地很难被流转起来。
但这些村落自身就是传统村落、历史文化名村，是应该先维护的。假定要依此做田园综合体，就能够依托这个村落来做，把它活化应用。先流转房子运用权，用来做民宿餐饮，做接待效劳，在传统民居根底上做一个相对更深化的东西，在村民本人寓居的物质形态上，转化成依托田园综合体展开的文旅创意产业。
在维护的过程中，还要复兴传统村落，深化挖掘它的文化。有些中央曾经衰落了，文化挖掘和复兴还需求去找到这个中央的历史记载或文献。
做田园综合体的区域，首先是农业范围化和集约化水平比拟高，构成了比拟大的范围效益，这是一个很根本的条件。之后假定要做文旅，最好是有村落形态，很多人去传统村落，由于有些含有文化的东西保管了下来，假定没有含有文化的东西保管下来，就很难了。
另外一个就是地形地貌很有特征，比方周边有山水的交融，有十分好的空间环境，有适合人寓居或旅游的景观资源，这些都是很根本的要素。
田园综合体的顶层规划中，哪些民居需求维护，哪些消费生活必需保证，哪些原来的消费生活空间需求维护，把这些肯定下来后，再中止土地的整体确权。
有钱不是最重要的才干
农业+文旅+旅居的规划设计，这个东西肯定要依据细致项目来，做的是什么农业很关键，生态循环农业是一个大主题，但细致做什么，是做花卉，还是做养殖种殖，不同农业的做法不一样。
还有地形地貌环境空间，这些也不一样。所以不同的中央做法肯定是不一样的。田园综合体的规划设计中农业是先行的，然后再去匹配相应的文旅。在做成园综合体的时分，首先都要研讨农业，要有农业专家参与进来。首先要研讨的这个中央做什么农业，还有投资商自身的特长是什么?并不是每个人都能做农业，不做农业，但是肯定要找一家专业的农业公司参与进来。
这意味着这个团队里边，做农业有专业的人才，没有专业的人才做不起来，所以谁来投资，投资商的才干怎样样?那个才干不只仅是一个投资人问题，技术才干如何，人力资源才干如何和运营才干如何，这几个都是很关键的，这样就构成了他能不能把这个事做好的才干，这是比资金更重要的才干。
不能每个人都做田园综合体，找一个团队做个规划，做好以后给政府汇报经过，把土地指标拿下来，最后干不成，那就不行了，所以这个里面也是一个政府管控的问题。就是对投资商自身的才干要中止调查。这个投资商是田园综合体树立中的龙头企业。
中国做产品走向质量化了，央求优质质量。优质质量对投资商的运营才干、技术才干的央求，比对资金的央求更高。假定对农业一窍不通，他怎样做得起来?
田园综合体的一二三产交融，在规划设计阶段，就要中止完好的体系化的思索，由于它毕竟是要社会资本进入，社会资本进入以后，必需求体制化思索这个问题，就是谁来做农业?农业怎样做?怎样做市场?你有什么技术?
在这个技术过程中，怎样完成它的增值效应?这个增值效应就是怎样把一二三产业有效的交融，要研讨它，用哪些技术来来做，消费什么东西，怎样消费，都要做全盘规划。一开端就要思索这个问题，规划好了才规划。比方说上万亩几万亩的空间，哪些中央做农业，哪些中央做农业加工，哪些中央做效劳业，怎样交融都要思索。
田园综合体的运营，不能用一个方式去说它，由于方式太固化了。运营首先要思索农业的问题，从种子、耕种到销售，然后深加工，依照工业化产品来销售，这自身就是一个产业链。另外农业和文旅康养交融的运营，也就是文旅产业如何运营，这又是一个东西，我以为农业的利益相对独立性比拟强，只需是专业化团队在做就能够，短少的是文旅康养产业的运营，中国最缺的是这个。
除了懂文旅项目运作之外，还要懂农业，还要懂工业，对复合型团队央求较高，要整合成一个团队，构成一个复合的才干。
政府应该站在农民一方
田园综合表往常有几个准绳的红线不能打破，那么最可能呈现的题就是农民利益处理不好，农民利益被侵占是有可能的。
怎样设计一个农民参与进来的方式，保证农民的活动产出，这是最关键的。这个假定做不好，田园综合体也没有可持续性，这是一个最大的问题。这里面触及到几方的利益博弈。
资本方进去后，对当地很关键，政府在里面扮演的角色很重要，政府不应该作为利益相关者一方参与进去。也就是政府应该是作为调和方，而且是利益均衡调和的均衡者、公共效劳者，更多是要站在弱势的一方，站在原住民利益的维护上面去思索这个问题，然后去思索怎样来坚持三农问题的平衡展开，这个挺难的。
假定脱离农民，那就不是田园综合体，而是搞一个旅游开发项目或康养项目，实质上不一样，田园综合体首先是三农问题。在乡村干一个度假村，或者一个旅游开发项目，不是田园综合体，不能打这个概念。
这个利益构架的搭建，应该是资本方、农民、政府三方来磋商，而不能由谁来主导，假定资本主导，那农民的利益很可能被侵占，假定政府为了招商引资与资本方合谋，那更难办。农民在利益组织构架中属于弱势方，所以政府应该维护农民的利益。
